Les deux ratios qui décident de votre approbation
GDS (Gross Debt Service) = (hypothèque + taxes + chauffage + 50 % condo) / revenu brut. TDS (Total Debt Service) = GDS + toutes autres dettes mensuelles (auto, cartes, prêts, pension alimentaire) / revenu brut. Seuils standards CMHC : GDS ≤ 39 %, TDS ≤ 44 %. Prêteurs subprime spécialisés (iA, Eden Park) : jusqu'à 50 % TDS pour un dossier bien documenté. Deep-subprime (Iceberg, LAC) : jusqu'à 55 % avec mise de fonds significative.
Comment est calculé votre paiement auto dans le TDS
Les prêteurs utilisent votre paiement auto CALCULÉ (basé sur votre demande de prêt en cours), pas votre paiement actuel. Un prêt de 25 000 $ à 15 % sur 60 mois = 594 $/mois → c'est ce montant qui est ajouté à votre TDS. C'est pourquoi le choix de durée est stratégique : passer de 60 à 72 mois abaisse le paiement (donc le TDS) et peut faire passer votre dossier d'un refus à une approbation, même à taux inchangé.
Les revenus qui comptent dans le calcul
Revenus principaux acceptés : emploi permanent (T4), autonome (T2125 sur 2 ans), pension (T4A), rente. Revenus partiels : temps partiel documenté, commissions moyennées sur 24 mois, allocations familiales (jusqu'à 100 % chez certains subprime), bonus documentés. Non acceptés généralement : revenus en argent comptant, prestations d'assurance-emploi temporaires, RQAP. Notre équipe sait quels prêteurs acceptent quels types de revenus — c'est souvent la différence entre refus et approbation.
Que faire si votre TDS est trop élevé ?
Trois options : (1) refinancer votre dette la plus chère (souvent une carte à 19,99 %) pour libérer du cash-flow ; (2) allonger la durée du nouveau prêt auto pour baisser le paiement calculé ; (3) ajouter un co-emprunteur (conjoint, parent) dont le revenu s'ajoute au vôtre. Un TDS à 48 % avec conjoint prime à 4 000 $/mois net descend souvent à 34 % — c'est un flip d'approbation courant chez nos clients.
TDS + cote + revenu : le triangle d'approbation
Aucun prêteur ne regarde un seul chiffre. La grille type est : TDS < 44 % + cote > 620 = prime éligible ; TDS < 50 % + cote 560–620 = subprime éligible ; TDS < 55 % + cote 500–560 = deep-subprime avec mise de fonds. Notre pré-approbation optimise ces trois variables simultanément pour maximiser vos chances et minimiser le taux.